Práticas do Mercado Imobiliário

O mercado imobiliário está crescendo. O surgimento de novos empreendimentos, mais conhecidos como “lançamentos imobiliários”, indicam a evolução do setor, atualmente visto como uma opção atrativa de investimento.

Contudo este quadro aparentemente favorável cria novas situações jurídicas ainda pouco questionadas frente às práticas do mercado.

Ressaltamos em um primeiro momento que toda vez que um novo empreendimento (lançamento) é promovido, estamos diante de um cenário propício à formação de relações de consumo.

De um lado pretensos compradores, atraídos por ofertas diversas, lotam plantões de venda à procura de um bom negócio, de outro corretores plantonistas, são responsáveis pela intermediação entre construtoras e compradores objetivando o fechamento do negócio.

Em nossos Tribunais já está pacificado o entendimento de que o comprador de imóveis nesses termos, ou seja, diante da oferta de imóveis promovida em lançamento imobiliário, é consumidor nos termos do Artigo 2 do CDC (Código de Defesa do Consumidor). Por sua vez corretores e construtoras são fornecedores e podem responder solidariamente por eventuais danos causados.

Sendo assim vislumbramos uma pática polêmica no mercado imobiliário , propulsora de inúmeros processos judiciais. Normalmente no fechamento da proposta , ao pagar valor equivalente ao sinal, exigido para que se firme o interesse real de compra, o promitente comprador (consumidor) vê retirado deste montante a comissão/ honorários do corretor que o atendeu.

Ocorre que o comprador na condição de sujeito de direto vulnerável e hipossuficiente nos termos da Lei, ao pagar o sinal não atenta para o fato de que o comissionamento da corretagem,em tese, não deveria ser suportado por ele, ou seja, o valor do sinal deveria ser integramente computado para que o financiamento do valor restante repousasse sobre saldo menor. Isto porque nos termos do artigo 722 do Código Civil a corretagem é o negócio jurídico em que uma pessoa não ligada a outra por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter um bom negócio para quem a contratou. Neste sentido a técnica jurídica nos indica que o contratante do serviço de corretagem, via de regra, é a construtora e não o comprador de um imóvel ofertado em lançamento vez que ao pagar pelo sinal, firma um único negócio jurídico: a aceitação da proposta de compra, contrato este que antecede o compromisso de compra e venda.

Sendo assim o consumidor não estaria obrigado a pagar por um serviço contratado pela construtora.

A exemplo do que ocorre, analisemos a seguinte situação. Um imóvel é ofertado em $130.000,00. O comprador para firmar o negócio paga um sinal de $20.000,00. Deste montante $4.000,00 iriam para corretagem, contudo no compromisso de compra e venda ficaria consignado que a entrada teria sido de $16.000,00. Logo o valor financiado seria de $114.000,00 quando em verdade deveria ser de $110.000,00.

Esta é uma prática comum no mercado imobiliário mas carregada de defeitos jurídicos que podem prejudicar tanto o consumidor (por ter que arcar com os custos do contrato de corretagem que não pactuou) quanto à imobiliária contratada (pois poderá ser acionada judicialmente na qualidade de responsável solidária para que indenize eventuais danos decorrentes do negócio principal).

Diante deste fato e sendo prática reiterada no mercado imobiliária, consumidores e corretores precisam estar atentos. Caso o consumidor adquira imóvel em lançamento imobiliário, deve certificar-se de que os valores pagos como sinal serão computados integralmente no negócio principal qual seja, o financiamento imobiliário junto à construtora. A construtora por sua vez deverá arcar com eventuais comissões de seus corretores contratados, ainda que autônomos.

Caso isso não ocorra o consumidor deverá exigir do corretor de imóveis contrato de corretagem que estipule obrigações reciprocas e estabeleça o vínculo jurídico. Desta maneira o consumidor estará resguardado documentalmente com relação a todos os serviços e produtos adquiridos no lançamento imobiliário, direito este resguardado nos termos do Artigo 6, III, do CDC, e corretores poderão determinar quais os limites de sua responsabilidade com relação a intermediação de negócios transacionados em lançamento imobiliário, em atenção aos artigos 723 e 724 do Código Civil. [originariamente publicado em www.advneubern.com.br]